박종기(해남간척지쌀(주) 대표)
감정평가방법은 비용성, 시장성, 수익성 3방식과 6방법이 있다. 부동산평가는 3방식을 서로 비교분석하여 그 중에서 타당한 금액을 반영하여야 한다.
한국개발연구원은 2011년 영암·해남 관광레저형기업도시(부동지구) 예비타당성조사를 수행하였다. 타당성조사는 사업성이 있는가를 미리 조사평가하여 비용과 편익(B/C)이 1이 넘어야 타당한 사업으로 진행한다.
이 타당성 검증의 일반지침 제5편에서 지역별 지목의 보상배율을 보면 군지역은 공시지가의 전·답은 1.8배, 대지 1.65배, 임야 2.5배로 평가하도록 되어있다(p. 356). 부동지구의 타당성조사는 B/C가 0.31~0.65로 나타나 사업성이 없다고 취소하였다. 솔라시도 구성지구는 이런 보상배율을 적용하였는가에 대한 의문이다. 사생활 보호차원이라며 공개하지 않고 있다.
같은 기업도시지역인데 영암·해남기업도시 동측진입도로와 기업도시 부지의 보상금액이 차이가 난다. 한 예를 보면 해남군 산이면 덕송리 산 57-1번지의 경우는 기업도시부지로 평당 4만3800원으로 평가하였고, 동측진입도로부지는 덕송리 산 57-4번지는 11만7750원으로 평가했다. 동일지역, 동일지목임에도 기업도시부지로 선택됐다는 이유만으로 평가금액이 1/3에 불과한 것이다.
또한 솔라시도가 간척지를 정부로부터 구입하면서 얻은 이익금을 보면, 한국개발연구원 간척지의 용지구입비를 1만506원/㎡으로 평당 3만4731원으로 평가하였다. 실제로 솔라시도는 평당 2만1000에 구입하였는데 이는 450만평으로 환산하면 약 600억원의 이익을 얻었다.
필자는 간척지의 평당금액이 '2만원이냐?', '5만원이냐?'를 놓고 솔라시도와 농어촌공사가 금액다툼이 있었을 때, 국회를 통해 어렵게 얻은 근거 자료를 제시하여 2만원으로 결정되었다. 간척지의 조성원가를 분석한 결과 즉, 원형지는 평당 6000원도 못됐다. 그러나 평당 2만원 매입하였는데, 솔라시도는 3배 넘는 금액으로 간척지를 구입한 것이다. 따라서 솔라시도 보상금액도 공시지가에 최소한 3배 이상 줄 것으로 기대하고 많은 협조를 하였다. 그런데 보상금액이 현재의 공시지가에도 못한 금액으로 땅 소유자에게 통지를 보냈다.
해남에 한 소유자는 1999년 구성리 도로변에 장사를 할 생각으로 임야를 평당 6만9000원인 1억4000만원에 구입하였는데, 보상금액은 18년이 지난 현재 평당 4만9000원으로 1억원이란 통지를 받았다. 또한 사업지구로 지정되면서 건물을 증축도 못하여 사업이 부도 위기에 처해 있는 사람도 있다. 보상을 받아도 빚을 갚지도 못할 상황에 처한 것이다. 그리고 보상을 할 때는 영농보상까지 함께 나오는데 영농보상 통지를 4월말까지 한다고 하더니 아직까지도 통지가 없다. 자금 부족이란 소문이 돈다.
수용과 관련하여 탈도덕화 비용의 부담을 심각하게 겪은 대표적인 사례는 숭례문 화재 사건(토지보상액이 적다며 숭례문에 방화하여 소실시킨 사건)과 용산사태(권리금 등 추가보상을 요구하며 점거농성을 하다가 화재가 발생하여 5명이 사망한 사건)를 들 수 있다. 아마도 현재의 솔라시도의 보상금액이라면 자살할 사람이 있을 것이란 말이 지역에 나돌고 있다.
주민을 위한 군수도 없고 안타깝다.